מס שבח הוא מס המוטל על כל אדם שמוכר נכס מקרקעין בישראל. בעקבות עליית מחירי הנכסים רבים מקוני הדירות בעבר מוכרים אותן לאחר מספר שנים ברווחים רבים. המס מנוכה מרווחי ההון שמקבל המוכר בעת ביצוע המכירה ומציין את עליית הערך, כלומר – את ההשבחה שנוצרה לאדם בעת ביצוע עסקת המקרקעין.
שיעור מס השבח שיש לנכות מרווחי המוכר, מחושב כפי שמוגדר בחוק מיסוי מקרקעין.
מתי אפשר לקבל החזר מס שבח או פטור ממס שבח?
על מנת לקבל זכאות לפטור מתשלום מס שבח, יש לענות על קריטריונים מסויימים:
- אם מכרתם דירה יחידה שבבעלותכם, ובלבד שהתגוררתם בה לפחות מחצית מהזמן שקדם למכירתה.
- אם מכרתם שתי דירות יחידות ברציפות ובתוך 18 חודשים ממועד קנייתן.
- אם מכרתם דירה שהתקבלה בירושה ליורש שהוא צאצא ישיר של המוריש, ובבעלות המוריש רק דירה אחת.
- אם מכרתם שתי דירות שבבעלותכם ורכשתם במקומן דירה אחרת לצורכי מגורים.
- אם העברתם דירה שבבעלותכם לבן משפחה ללא תמורה בעבורה.
הפטור הפופולארי ביותר בקרב בעלי דירות מגורים הנו הזכאות לקבלת פטור מס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. אולם, בנסיבות מסוימות, תוך תכנון מס לגיטימי, ייתכן והמוכר דירת מגורים, יבחר בפטור אחר המצוי בין הוראות החוק ולעיתים אף יבחר או יחויב, בין אם מרצון ובין אם לאו, להתחייב במס.
ניסיוננו מלמד, כי מוכרי דירות מגורים אשר התחייבו ושילמו מס שבח של למעלה מ-70,000 ש"ח, התעלמו לחלוטין במסגרת שומת המס שהוגשה על ידם מהוראות החוק המתיר לנכות הוצאות שהוציא המוכר בגין הנכס (לדוגמה: הוצאות השבחת הנכס, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד, שכר טרחת שמאי וכיו"ב) ולא בחנו את האפשרות למזער את גובה המס תוך בחינת שיקולים רלוונטיים בהתאם לגובה ההכנסות של המוכר, גובה ההוצאות, שיעור המס השולי והחבות, הפסדי הון וכיו"ב.