מיסוי הכנסות משכר דירה בארץ ובחו"ל

ככלל, בדומה למרבית מקורות ההכנסה, גם אדם המשכיר דירה או מספר דירות למגורים יצטרך לשלם מיסים על הכנסותיו מדמי השכירות.

אולם, בשונה מהכנסות מעבודה עליהן המס יכול להגיע עד ל-50%, או מהכנסות מרווחים משוק ההון המגיעות לכ-25%, הכנסות משכר דירה יכולות לזכות בפטור חלקי או מלא ממס, או לחלופין לחייב במס מופחת.

לכל אדם אשר ברשותו הכנסה מהשכרת דירה למגורים (השכרת דירה אחת או יותר, והיקף הפעילות לא נחשבת כהכנסה מעסק), קיימות כמה חלופות מיסוי:

1. פטור מלא או חלקי ממס
2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
3. חיוב במס שולי

1. פטור מלא מתשלום מס הכנסה על השכרת דירה

במסלול הראשון – הכולל השכרת דירה כך שתהיה פטורה ממס, ומתבסס על חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) תש"ן-1990, נקבע כי במידה וההכנסה החודשית מהשכרת דירה למגורים היא עד ₪5,470 (תקרת הפטור לשנת המס 2023) – היא תזכה בפטור מלא ממס הכנסה. יש לציין כי החישוב הוא חודשי ולא על בסיס שנתי.

אבל, מה קורה במידה וההכנסה החודשית מהשכרת הדירה למגורים היא מעל תקרת הפטור? איך נחשב את גובה הפטור?

דוגמא: הדירה מושכרת למגורים וההכנסה החודשית הינה בסך ₪7,300. תקרת הפטור בשנת 2023 היא ₪5,470. לכן:

1,830 = 5,470 – 7,300

תקרה מתואמת: 3,640 = 1,830 – 5,470

3,660 = 3,640 – 7,300

הכנסה חייבת – 3,660 ₪

שכ"ד פטור ממס – 3,640 ₪

יש לציין שכנגד ההכנסה החייבת ניתן לנכות הוצאות באופן יחסי (בהתאם ליחס בין החלק החייב לסך ההכנסה משכר הדירה). הוצאות שניתן לנכות הן תיקונים שוטפים בגין אחזקת הנכס, עמלת עו"ד ופחת בשיעור 2%.

במידה וגובה ההכנסה מהשכרת הדירה גבוה או שווה לכפל תקרת הפטור (10,940 ₪ לחודש), לא ניתן לקבל פטור חלקי.

2. שיעור מס של 10% מההכנסה משכר דירה

המסלול השני, המבוסס על הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, מאפשר לשלם 10% מסך ההכנסות משכר דירה המשולם על דירה בישראל. אין מגבלה לגבי סכום ההכנסה.

מסלול זה רלוונטי במידה והדירה מושכרת למגורים וההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק. יש לציין שבמסלול זה לא ניתן לדרוש הוצאות.

בבית המשפט נמנו רשימת מבחנים לקביעה האם מדובר בעסק, ובתוכם:

• משך תקופה ההחזקה
• תדירות העסקאות והפעולות הגין הדירה
• היקף העסקאות מבחינה כספית
• האופן בו מומנה העסקה, כאשר ככל שמדובר בהון זר יש בכך כדי להצביע על אינדיקציה לעסק
• ועוד מגוון מבחנים כפי שהופיעו בפסיקה

שילוב בין מסלול הפטור למסלול 10% – האם אפשרי?

אדם המשכיר שתי דירות ומעוניין לשלב בין המסלולים – אין מניעה לבחור במסלול הפטור עבור דירה אחת ובגין הדירה השנייה לבחור במסלול 10% או במסלול המס השולי, אך יש להתחשב ב"תקרה המתואמת" ולבצע את החישוב בהתאם.

3. חבות במס בשיעור המס השולי

המסלול השלישי מאפשר לשלם מס על הרווח מהשכרת דירת המגורים, כלומר על הכנסות בניכוי ההוצאות כולל פחת. הוצאות הפחת הינם בשיעור 2% משווי הדירה, כשהוא מתואם למדד המחירים לצרכן בהתאם לתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט – 1989.

במסלול זה נשלם לפי מדרגות המס שאינן מיגיעה אישית, דהיינו מדרגת המס הראשונה הינה בשיעור 31%. למי שמלאו 60, מדרגת המס הראשונה הינה בשיעור 10%.

מס על הכנסות מהשכרת דירה בחו"ל

לגבי הכנסות משכר דירה בחו"ל קיימים שני מסלולים:

מסלול שיעור מס שולי – במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שונות לרבות הוצאות פחת, כמו כן ניתן לקבל זיכוי בגין המס ששולם בחו"ל.

מסלול ה-15% – במסלול זה לא ניתן לדרוש הוצאות למעט פחת וללא מתן זיכוי מהמס ששולם בחו"ל. החיוב במסלול זה כאמור 15%.

בידי הנישום זכות הבחירה מבין המסלולים. עקרונית, ניכוי פחת גבוה בשילוב שיעור מס בחו"ל הנמוך לעומת ישראל, ייתן עדיפות למסלול 15%.

עוד דברים שכדאי לדעת על תשלום מס על השכרת דירה

כאמור, ישנה חשיבות מכרעת לייעוד השימוש בדירה, וככל שלא מדובר בנכס למגורים אזי, מסלול הפטור ומסלול מס מופחת בשיעור 10%, אינו רלוונטי. לכן במציאות של ימינו, בה עבודה מהבית נהפכה לעניין שבשגרה, מומלץ מאוד לא להסתפק בציון סעיף לקוני בחוזה המחתים על הצהרה שהדירה משמשת למגורים בלבד, אלא כדאי לעשות מאמץ ולוודא זאת, כדי להימנע משלילת הפטור ממס בהתאם להלכת גרעין יוסף כפי שנפסקה בבית המשפט המחוזי בחיפה.

בנוסף, אם הנכם בני 60 או יותר, תהיו זכאים להטבות מס מיוחדות כמשכירי דירות, ולכן ייתכן וקומבינציית המסלולים המומלצת עבורכם תהיה שונה. כדאי מאוד במקרה זה להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים, ובאופן כללי לבדוק האם מגיע לכם החזר מס לאור גילכם, וזאת כדי להבטיח מיצוי זכויות ותשואה מקסימלית לקראת היציאה לפנסיה.

על פי טיוטת חוק ההסדרים לשנת 2023, יחול חיוב בדיווח על הכנסה משכירות אף אם ההכנסה פטורה במלואה ממס הכנסה. כמובן שנעקוב ונעדכן בהתאם.

לסיכום, תחום המיסוי ועולם הדירות להשכרה הולכים יד ביד, וחשוב לזכור שזו עשויה להיות אחת ההוצאות הגדולות בקשר לדירה שלכם ולכן חשוב לקחת אותה בחשבון ולהתכונן אליה היטב בחישובי הכדאיות, וכמובן לנקוט באסטרטגיית מיסוי נכונה כדי להימנע מתשלום מס גבוה. זכרו שלמדינות רבות אמנת מס עם ישראל, ובבואכם לבחור מדינה להשקעה נדל"נית בה – נצלו זאת לטובתכם, על מנת להפיק את המירב מהכסף שלכם ולהימנע מתשלום מס כפול.